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1、提问：sfsd，1年后有要孩子计划，未来5-6年没有学区需求，总价500w左右，是买永泰庄东西里，一步到位，以后不置换，还是买北京北之后再置换学区比较好呢？海淀老破小和北京北次新，哪个升值保值性更好一点呢？或者有没有更合适小区推荐呢，北边？

回答：你好，先说说这几个小区的情况吧。

永泰东西里，处在海淀，高薪产业外溢，有一定的学校，房子老了一些。

北京北，地处昌平，小区环境管理还可以，在周围一片房子中有一定的稀缺性。

综合来看，这两类小区都是不错的，历史表现也挺好。当然，毕竟海淀这边的购买力强一些，所以永泰东西里涨幅稍微强一些些。比如2012年左右的时候，这两类小区差距不大，现在均差不多在1万的样子。结论是：板块决定了天花板！

在我个人看来，如果特别在乎小区环境和楼龄，北京北自然可以选择。不过永泰庄东西里有个好处是里面有一些公房，还可以高贷，或许能上个三居室，上学问题也解决了，如此一来性价比是非常高的。

可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

2、提问：京爷，您好！我们明年准备要孩子，买房目标是海淀的学区房。目前有一套合适的600万一居，在纠结要不要再攒攒钱到年底买个700万的小两居，还是现在上车？

回答：你好，学区未来怎么走，谁也没法给答案。只能说现在不是最差的时机点，毕竟最高点已经过去，价格回调了一些。如果真要两居，看看能否找到公房，多贷点儿款，买个两居。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》

3、提问：京爷新年好，去年下半年亦庄河西的房价也没有回调。万科金域的房子也近7万了，如纯投资sfsd 小两居不自住是否会站岗？另外考虑南面几个限竞房6-7年后就能上市交易了，届时万科小户型得稀缺性就变差了，到时价格是否会被拉低？

回答：你好，万科金域的价值在于它有河西板块这个比较有潜力的中的低总价上车房。目前来看，只要河西教育办得好，这个还是有一定的投资价值的，即使未来那几个限竞房出现，也仅仅是降低稀缺性而已。而且至少在六七年内还是有稀缺性的。当然如果教育一般，那就投资性一般了。现在价格确实有些高，短期投资性在减弱。理论上，北京这波被爆炒的板块，特别是价格没怎么回调的板块，纯投资都比较尴尬。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：京爷您好，我想问一个关于换房的问题：目前有马驹桥次新大两居一套（带电梯住宅，一楼无下跃，小区环境很好），2026年孩子上小学，计划加点钱，换房到通州副中心或亦庄路东区的小三居。目前比较发愁，应该是趁着亦庄房价尚可，先付订金然后再利用半年时间卖掉自住房，还是先卖掉自住房再买房。主要担心买了房结果我们的房子卖不出去太被动（毕竟一楼不好卖），又怕再等下去以后亦庄或副中心涨价到买不起，会发生这种情况吗？太矛盾了，求指点。

回答：你好，近段时间楼市再回暖，但短期来看不至于疯狂，所以不要过于焦虑。买房卖房，普通人最好的方式还是买卖同时，这样比较不容易焦虑。当然，高段位的方式，是先买，要个长周期，然后再卖。但前提是自己的房子好卖，咱们的房子可能不太适合这种情况。我建议先把手头的房子挂出来吧，加大看房量，再决定怎么处理。如果客户明显不多，不好卖，那就得考虑先卖后买了。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》

5、提问：京爷，最近北京成交量如何，处于什么水平？

回答：目前能看到的成交数据，只有官方的二手房网签数据。可以看看刚过去的12月份网签数据和历年来同月份比较（其中10年、12年、16年、20年12月份处于市场较热状态）。总体来看，过去的12月份成交不算很突出，但也还算可以，总体显示出一些暖意。

2021年15442套

2020年20944套

2019年14167套

2018年11626套

2017年10245套

2016年18079套

2015年14592套

2014年14671套

2013年10979套

2012年17920套