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1、提问：京爷，我17年初在通州九棵树老城区买了一套04年90平的商品房，400万出头，房子大两居，户型还不错，住着比较舒服。但是因为17年新政后通州的房价跌了不少，大概15%左右，SFSD的资格也用了，手上没有多余的房票了。现在房子已经满5，不知道是继续持有，还是该赔钱置换了，感觉短期内通州的房价也很难涨起来。置换的话二套首付会很高，经济压力会比较大。盘了盘手上的手上的子弹，现在也就能看看总价五百万的房子，看朝阳的话有什么推荐的区域吗？以后工作的地方应该是国贸或者望京之类的地方，另外置换的话当下是先买再卖，还是先卖再买，谢谢！

回答：你好，通州老城区的房产，短期要涨不容易，居住属性会偏多一些。是否置换还是得看你的需求，比如对升值性、通勤比较看中的话，其实是可以考虑置换的。当然，现在最大的问题是500万预算在好地段比较难买到很有有价值的房产。如果考虑两居，在东部的话，我认为可以有两类选择：1、选择流动性刚需盘，比如兴隆家园，未来地铁方便，一直也是个流动热盘。2、选择一些老小区，交通方便，环境、管理尽量好。比如可以看看望京板块的花家地西里，石佛营的石佛营西里，西坝河的各种里的独立管理的院子。对于通州房产来说，我建议可以先挂出来感受一下市场，毕竟通州的房产短期并不是太好卖，如果有几个潜在客户、或者看房的人多的话，那可以考虑先买后卖，或者同时进行。如果通州的房子并不好卖，我建议还是先卖再看看。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。《北京各小区历史收益统计与分析》

2、提问：京爷好！想问下鸿坤理想城礼域府这个小区怎么样？在升值性方面能否跟上大盘？西红门板块和新宫板块比的话，京爷更推荐哪个呢？谢谢！

回答：你好，从小区品质、环境上来说，这个小区还是非常不错的，居住属性完全没问题。不过板块还是差了一些，所以升值性相对受限，不过保值倒还ok。如果看中品质，其实还可以考虑考虑的。从板块来说，新宫相对强点儿，双地铁交汇，不过没啥好盘。其实也可以看看高米店的一些地铁品质次新盘。可以参见星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》

3、提问：京爷您好！您觉得天居园，天畅园这边的小户型保值度可以不？主要看中地理位置离奥森近，整体环境比较喜欢，不知道够没有雷点，谢谢您！

回答：你好，这几个小区保值性倒还可以，比较楼龄新，环境尚可。当然升值性不是太突出，主要是板块这些年来有点儿衰弱的意思，刚需上车倒是没问题。一般来说，热点板块的，比如有产业的板块的小户型升值性会比较强一些。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：你好，关注西二旗区域三居改善，领秀新硅谷多是大三居可选少，附近的博雅德园怎么样，保值增值情况如何？附近可比小区有什么推荐，谢谢

回答：你好，其实小区还不错，环境、管理都尚可，最大的问题还是在于小区太小，交易量低，关注度小，这对其升值性有一定的限制。还可以看看当代城市家园、上林溪等小区。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

5、提问：最近想投资一套房产，海淀翠微学区最近降了不少，还有丽泽商务区附近的丽泽雅苑之类的，哪个地区比较适合投资？丽泽附近我担心有5条地铁交汇，可以沿着地铁线超外买，真正买在丽泽中心的反而没多少。

回答：你好，当前来看，学区房投资，只有超级上车学区神盘比较稳，其他传统好学区不确定性因素较大，有点儿带赌的成分。丽泽算是有潜力的板块，丽泽雅苑自然可以选择，虽然品质一般，但毕竟地理位置实在太好、楼龄新。还可以看看品质、环境好点儿的保利百合、益丰苑。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

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