关注“京爷说房”【微信公众号】，加入【知识星球】“京爷说房” 进行提问和获取资料，有问必答，全程指导。

1、提问：京爷好！最近市场的微观情况怎么样？看您发的数据有点翘尾，我们也有保持看房的频率（看的都是非XQ，朝阳丰台之类的），实际体感并没有觉得有暖的迹象，是不是我们样本太少导致体感迟钝？

回答：你好，目前全北京没有明显回暖的迹象，但有一些微观趋势。当前市场有几大特征：

1、全北京的价格确实在回调，大部分实际成交价都降了一些；2、挂牌量还在增长，房源在慢慢增加，笋盘在出现；3、虽然价格在降，但目前成交量比9-10月份强了不少，主要原因是价格降下来了，性价比出来了，还是比较多人入场的。4、分化在持续，学区市场中，顶级学区低价房在慢慢消耗，有点儿企稳的意思，一般学区依旧微暖，主要是很多刚需家长入场；非学区市场中，大部分还没有企稳，但热点区域成交量开始回升，比如朝青、望京最近开始不少人入场，但是价格都没有起来。总体来看，非学区市场目前是：【以价换量】的阶段，还没有达到暖的状态。也就是说，市场还是得有量的积累，才能有根本性的改变，得再观察两三周才能明确确定走势，一般来说成交量如果持续增长，那就有可能要回暖。信心指数非常敏感，目前有些企稳的趋势，说明最差的市场已经过去，但是否回暖依旧需要观察几周。详见星球资料《市场监测》

2、提问：京爷，不考虑学区，万寿路、玉泉路、紫竹桥附近有没有次新的好房推荐下？预算800以内

回答：你好，如果在海淀，估计只能放低一些楼龄的需求了，比如看看玉海园、雅世合金公寓、美丽西园、建设部大院等，这里面的两居有低于或者高于800万的，不要设定太死，毕竟最近价格都有一些松动。或者往石景山看看了，远洋山水，弄个小三居也可以，性价比不错。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

3、提问：感谢京爷对东四置换五道口六道口房子的分析，想继续咨询一下，预算大概900w-1000w（需要看现在房子的卖出价格），是贷款直接上三居还是全款大两居+贷款一居室？另外还有三个问题：

① 这个板块是因为没有学区溢价所以单价比知春路中关村万柳甚至上地低吗？（北沙滩新盘价格还没这里好，北沙滩新盘除了离地铁更近，感觉还不如这里，为啥那么多人关注呢）

② 研究了清枫华景、逸城东苑、中铁翰城，这仨小区是周围比较新的，但离地铁较远，是否影响升值？昌平线南延开通是利好吗？

③ 是现在换房还是明年年初换房呢？先卖后买还是先买后卖呢？

非常感谢您！期待您的回复。

回答：是贷款直接上三居还是全款大两居+贷款一居室，还得具体情况具体分析，得看小区的定位。

① 这个板块（六道口）确实学区溢价低一些，所以均价低。北沙滩的新盘受关注的原因很简单：海淀新房太少了，或者说五环内的新房非常少，单纯靠这一点就足够让其很有稀缺性，不过未来不知道能否买到，能买到的话可以考虑。

② 没地铁的时候升值性就还不错，未来有地铁了，能更好。地铁开通肯定是利好啊，只是前期也有一些透支。不过话说，在好地段，地铁因素不是太大。

③ 目前可以考虑先卖再买，相对稳妥一些。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》

4、提问：京爷您好。我工作稳定，地点离知春路地铁站很近。老公这三年大概率不动在大望路（他通勤打车）。sfsd，刚需自住，210w以内首付，考虑2年左右生娃，老人要来带孩子，楼层想要低一些。最好是两居，或者能改两居的大一点的一居。可以暂时不考虑学区，只要保值好转手就可以。考虑到老公周末要社交，还有我工作带娃便利的原因，最好在北二环至北五环之间的海淀区。请问京爷有没有推荐的板块，当然能直接推荐小区最好啦，谢谢

回答：你好，你的工作稳定，你的老公工作相对没那么稳定，那还是尽量选择离你近一些的区域。海淀这边，都是老房子，虽然升值性好，但210万的首付能选得不多。很多人在这种情况下会往五环外，或者外溢到朝阳这边。显然海淀五环外对你们不是太适合，而选择靠近海淀的朝阳板块还是比较方便的。事实上，像安贞、惠新西街、西坝河等都是可以选择的，优选安贞，虽然是老房子，但保值性不错，户型也有南北通透的，住着舒服。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

5、提问：京爷你好，想问下昌平的平西府地铁口的田园风光怎么样，保值性如何，请帮忙分析下，同等500预算，买在昌平还是清河保值些

回答：你好，小区还不错，次新，地铁房，居住人群素质不错，配套还ok，是值得考虑的小区。从大数据的角度来看，这个小区的涨幅虽然在回龙观比不上第一梯队商品房的表现，但已经算还可以的了。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

以上内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答